Costruire, abitare, energia

COSTRUIRE
Con D.lgs. 122 del 2005, attuativo della legge n°210 del 2005, il legislatore italiano, allineandosi alla normativa europea, ha inteso garantire gli acquirenti di immobili in costruzione con nuove tutele.
In particolare sono state introdotte la garanzia fideiussoria e la polizza assicurativa obbligatoria.
Garanzia fideiussoria:
Il costruttore entro l’atto di stipula del contratto preliminare di acquisto dell’immobile è obbligato a consegnare all’acquirente una fideiussione, rilasciata ad esempio da una banca o da un’impresa di assicurazione, a garanzia delle somme incassate fino al trasferimento della proprietà, il quale si perfeziona solo con il rogito definitivo. Ciò evidentemente con lo scopo di tutelare gli acquirenti e le famiglie nei casi, purtroppo non infrequenti, di fallimento o crisi delle imprese costruttrici che hanno comportato, in passato, la perdita di tutto il denaro anticipato dal compratore “a fondo perduto”.
Il mancato rilascio della polizza fideiussoria, così come il mancato rispetto di tutti i requisiti previsti dalla legge per la stessa, comporta la nullità del contratto, nullità che può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.
Polizza assicurativa:
La norma impone altresì al costruttore di stipulare e consegnare all’acquirente una polizza assicurativa di durata decennale, a garanzia dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni derivanti a terzi, da rovina totale o parziale e da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o all’atto definitivo di assegnazione.
La polizza deve essere consegnata dal costruttore all’atto di trasferimento della proprietà, anche se è destinata ad operare a partire dalla data di ultimazione dei lavori

ABITARE
Contratto di vendita
Oltre alle norme previste per l’acquisto di immobili in costruzione, a tutela dell’acquirente di un immobile vi sono le norme previste dal codice civile in tema di vendita e di appalto.
Cosa fare in caso di vizi dell’immobile:
Il venditore, sia esso un’impresa o un privato cittadino, è tenuto a garantire che il bene venduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art.1490 c.c.).
Il compratore deve denunciare i vizi al venditore (ad esempio crepe, muffa ecc.) entro 8 giorni dalla scoperta (a meno che il venditore non abbia occultato i vizi, oppure li abbia riconosciuti, ed in questo caso non è necessaria la denuncia).
L’acquirente, nel termine di prescrizione di un anno dall’acquisto, potrà chiedere o la risoluzione del contratto, con conseguente restituzione del prezzo, oppure la riduzione del prezzo pagato, salva in ogni caso la possibilità di domandare il risarcimento del danno.
Quando il venditore sia anche costruttore dell’immobile, si applicano le norme in materia di appalto.
In caso di difformità e vizi il committente deve denunciarne l’esistenza entro 60 giorni dalla scoperta e l’azione giudiziale si prescrive nell’arco di due anni dalla consegna dell’immobile (art.1667 c.c.).
Nel caso in cui la costruzione perisca oppure sussista pericolo di rovina o gravi difetti, il costruttore rimane responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi diritto (ad. Esempio acquirenti che abbiano acquistato da un diverso venditore) per i successivi 10 anni, purché la denuncia sia fatta a pena di decadenza entro un anno dalla scoperta. Il diritto si prescrive entro un anno dalla denuncia (art.1669 c.c.).
A copertura di questi ultimi vizi il d.lgs. 122 del 2005 ha previsto l’obbligo a carico del costruttore di stipula di una polizza assicurativa decennale (vedi sopra).

Contratto di locazione (affitto)
La normativa di riferimento è la legge n° 431 del 1998, la quale prevede due modalità di stipula.
Contratto di locazione a canone libero, 4+4: i contraenti possono disciplinare liberamente le condizioni contrattuali, così come l’entità del canone. Il contratto deve tuttavia prevedere una durata minima di 4 anni, con rinnovo per altri 4, salvo il caso di disdetta del locatore (proprietario) per uno dei motivi tassativi previsti dalla legge
Contratto di locazione a canone concordato, 3+2: i contraenti devono stipularlo nel rispetto delle condizioni previste in accordi siglati a livello locale tra le organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, depositati presso i Comuni nei quali ha sede l’immobile. Il canone di locazione è predeterminato secondo i criteri stabiliti negli accordi stessi e la durata minima è di 3 anni con rinnovo per altri due, salvo il caso di disdetta del locatore per i motivi tassativi previsti dalla legge.

Recesso del locatore:
Alla prima scadenza del contratto ( 4 o 3 anni) il proprietario può comunicare con raccomandata a/r da inviare con 6 mesi di anticipo, la propria volontà di non rinnovare il contratto d’affitto solo in presenza di uno dei motivi tassativi previsti dalla legge (tra i più frequenti: se intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; se l’immobile si trova in uno stabile gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o stabilizzato e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento dei lavori ecc.) .

Recesso del conduttore:
Le parti possono prevedere nel contratto la facoltà per l’inquilino di recedere in qualsiasi momento.
In ogni caso il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento qualora ricorrano gravi motivi, sempre tramite raccomandata a/r .
Non esiste una definizione legislativa di “grave motivo”, ma la giurisprudenza ritiene che si debba trattare di un motivo legato ad un evento imprevisto, non dipendente dalla volontà del conduttore e sopravvenuto dopo la stipula del contratto.

ENERGIA
La certificazione energetica degli edifici è una specie di carta d’identità dell’immobile a cui si riferisce ed ha come obiettivo quello del contenimento dei consumi energetici dei nuovi edifici e del monitoraggio di quelli delle costruzioni già esistenti.
In base al d.lgs. n°63 del 2013, il documento che raccoglie le informazioni sulle performance energetiche degli immobili è l’attestato di prestazione energetica (A.P.E) che è il documento …rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica”.
Per gli edifici ad uso abitativo, il valore della prestazione energetica riportato nell’attestato è espresso in KWh/mc/anno e viene riportato graficamente in un’etichetta energetica contenente una scala di valori dalla “A” , alla “G”, dove al livello “A” sono classificati gli edifici che consumano di meno e al livello “G” gli edifici meno efficienti.
L’A.P.E. ha una validità temporale massima di 10 anni ed è aggiornato ad ogni intervento di riqualificazione o ristrutturazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
L’A.P.E deve essere rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari: costruiti / o sottoposti a ristrutturazioni importanti; venduti; locati ad un nuovo locatario; per gli edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 m2.
In caso di mancato riconoscimento dei vostri diritti, è possibile rivolgersi alle sedi territoriali di Federconsumatori più vicine a Voi per usufruire del servizio di consulenza e assistenza individuale.